Клиента, поръчвайки си проект и реализация на своите идеи от OG Architecture, трябва да е запознат с процесите в проектирането.

1.Необходими документи (изходни данни), с които инвеститора трябва да се сдобие преди да започне проектантският процес

• Скица – извадка от действащия кадастрален регулационен план на населеното място или квартала с границите на поземления имот и посочена неговата площ. Издава се от общинската администрация в срок до 14 дни. Таксите се определят от общините. За получаването на скицата се подават следните документи:
  -заявление по образец
  -копие от документ за собственост
  -удостоверение за наследници (когато се изискват)
• Виза за проектиране – представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36. от ЗУТ (закон за устройство на територията).
  Възложителят или упълномощено от него лице може да поиска виза за проектиране. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението.
  Визата за проектиране е необходима, за започване на проектантският процес.

(Скицата и визата имат срок на валидност след издаването – 6 месеца. За удължаването на този срок скицата и визата могат да бъдат заверени в съответната дирекция „кадастър” към общината.)

• Предварителен договор с енергоразпределителното дружество – документа се казва „Искане за проучване и присъединяване на обект към електрическата мрежа”, документ необходим за проектиране на електро инженера.
• Предварителен договор с „Водоснабдяване и канализация” – документа се казва „Изходни данни за проектиране на обект”, документ необходим за проектиране на ВиК инженер.

След като са набавени тези документи от инвеститора, се преминава към проектантският процес.

2. Проектирането може да го разделим на три фази, в отделни случай и на четири.
   
   2.1. Прединвестиционно проучване – това е една важна част, която може да спести много разходи, време и енергия на клиента. Едно такова проучване е подходящо  ако сте избрали имот и тепърва искате да го купувате и  да строите върху него. Предпроектното проучване се състой в:

– изясняване на инвестиционното намерение;
– целесъобразност на инвестиционната идея;
– определяне на подходящото местоположение на обекта;
– доказване на нормативната необходимост;
– инженерни проучвания, в т.ч геоложки, хидроложки, геотехнически и др.;
– обемно-пространствени схеми
– функционални схеми
– концептуални визуализации определящи визията на сградата
На базата на предпроектното проучване може се състави задание за проектиране. Със заданието за проектиране се определят:
– изискванията към обекта;
– фазите на проектирането;
– необходимите проектните части – архитектурна, конструктивна, геодезическа и др.;
– фазите на проектирането;

2.2 Идеен проект – изработва се в съответствие със скицата (визата) за проектиране и със заданието за проектиране (договора за проектиране). Когато няма изработено задание за проектиране, идейният проект изпълнява и ролята на задание за следващата фаза на проектиране.

Обхватът и съдържанието на идейния проект трябва да бъдат достатъчни за ползването му:
– като основа за изработване на следващата фаза на проектиране;

– за избор на архитектурно-пространствено решение, строително-конструктивно решение, инсталационни и технологични решения, системи за безопасност и др., когато такива се изискват със заданието за проектиране (договора за проектиране);

– за нуждите на съгласуването-при условията и по реда на чл. 141 ЗУТ.
Идейният проект може да се изработва в една или повече проектни части в зависимост от вида, характера, сложността и спецификата на съответния обект.

2.3. Технически проект – изработва се въз основа на съгласувания идеен проект, а в случаите, когато не е изработен идеен проект-в съответствие със скицата (визата) за проектиране и заданието за проектиране (договора за проектиране). Техническият проект подлежи на съгласуване и е основа за изработване на работния проект или подлежи на одобряване и е основание за издаване на разрешение за строеж, възлагане и изпълнение на строителството. С техническия проект се доизясняват и допълват проектните решения на идейния проект, респективно се изработват проектни решения, които осигуряват:

– съответствието с изискванията към строежите по чл. 169 ЗУТ ;

– ползването на техническия проект като документация за договаряне на строителството и/или за доставка на оборудване, строителни материали и изделия, вкл. за възлагане на обществени поръчки за строителство или за доставка на оборудване при условията и по реда на Закона за обществените поръчки (ЗОП) ;

– започването и изпълнението на строителството до завършването на обекта.

2.4. Работен проект – (работни чертежи и детайли) се изработва въз основа на съгласувания проект в предходна фаза, а при еднофазно проектиране-в съответствие със скицата (визата) за проектиране и със заданието за проектиране (договора за проектиране).

Работният проект подлежи на одобряване и е основание за издаване на разрешение за строеж и за възлагане и изпълнение на строителството. С работния проект:

– се изясняват конкретните проектни решения в степен, осигуряваща възможност за цялостно изпълнение на всички видове СМР и за доставка и монтаж на технологичното оборудване и обзавеждането на обекта;

– се осигурява възможност за ползването му като документация за договаряне изпълнението на строителството, вкл. чрез процедура за възлагане на обществена поръчка за строителство и/или за доставка на оборудване при условията и по реда на ЗОП;

– се осигурява съответствието на проектните решения с изискванията към строежите по чл. 169 ЗУТ .

3.Какво бихме Ви посъветвали:

– Ако имате идеи, как си представяте вашата сграда или сте си харесали в списание или интернет даден стил или определено решение ще ни помогнете много за избистряне на визията на Вашата сграда. Скици на разпределения, също ще помогнат за съставяне на задание. Заедно ще обсъдим това, което сте харесали, ще дадем полезни съвети и ще избистрим идеята ви и оформим като задание за проектиране.

– при съставяне на договор за проектиране много важно е да се уточнят фазите на проектиране и сроковете за тяхното изпълнение. Изисквайте реални срокове, в който може да се изработи качествен проект. Нашето студио държи много на сроковете, защото те са мост към следващите фази в строителството.

– стойността на проектиране е около 4-6% от цялата стойност на строителството. Изисквайте работен проект с детайли и количествени сметки, както и авторски надзор от страна на проектантите. С тяхна помощ, всички строителни проблеми може да се решат, както и да се избегне момента – майстора на обекта да решава съдбата на даден елемент от вашата сграда.

– помислете дали не искате Вашата сграда да е енергоефективна, дори пасивна сграда. Дори да направите по голяма инвестиция, за топлоизолационни материали, след няколко години тя ще ви се върне в пъти;

– Не искате ли Вашата сграда да е изпълнена с екологични материали – дърво, гипс и други природни материали. В портфолиото на OG Architecture има проекти, заслужили награди за нискоенергийни сгради;

– бъдете информирани и следете тенденциите в световен мащаб за архитектурните стилове, материали и обзавеждане.

– ако имате сложен проект – производствена или обществена сграда, изисквайте цялостен BIM проект. Един виртуален модел на обекта ще спести много енергия и време, при евентуални грешки на строителната площадка.

Използвани източници:
Наредба № 4  За обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти;
Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони;
Закон за устройство на територията;